詳細

《國資報告》封面報道——保利雙引擎(四):保利發展篇

來源: 時間:2020-07-26瀏覽量:154 【字號:

編者按

近日,《國資報告》特別策劃中央企業基業長青報道,并于第66期專題推出封面文章《保利雙引擎》,梳理保利歷史,走訪保利總部和各業務板塊,發現保利把握經濟社會發展機會及改革機遇、不斷成長和發展的引擎動力。

本周,小編將帶大家

共同閱讀本系列文章,

走進你所不知道的保利。

打造不動產生態發展平臺

保利發展再升級

2019年,保利物業實現營收59.67億元人民幣,同比提升41.1%,實現凈利潤5.03億元,同比提升49.7%,在管面積達到2.87億方,同比提升50.6%,并于2019年12月19日成功港股上市。

保利物業的上述成績,是保利發展銳意進取、持續升級的一個縮影。

保利發展從成立之初的艱苦創業,到2002年的股份制改制及2006年的A股IPO,從2002年提出“以做大做強房地產主業為主,適度地拓展相關行業”,再到2016年提出“以房地產開發經營為主,以房地產金融和社區消費為翼”的“一主兩翼”發展戰略。保利發展從軍中走來,生于廣州,為其賦予了紀律嚴明,執行力強,和敢闖敢試,銳意進取的特征,并隨著市場不斷蛻變。

2018年,保利發展再次進行戰略升級,提出“不動產生態發展平臺”,將不動產投資開發、綜合服務與不動產金融三者協同發展。近年來,保利發展落實國家戰略,為住房租賃、養老、物業、藝術教育、酒店等業務搭建平臺,在市場競爭和體制機制方面摸索出了一條新的道路。

傳承與發展

如果說,保利集團的快速成長和發展,是軍隊光榮傳統和優良作風與市場化改革兩方面優勢的結合,那么,保利發展就是一個典型的例子。

1992年,在廣州“望星樓”,13位穿著軍裝的軍人,在一間不足20平方米的辦公室,用12萬元的現金資產創立了一家房地產公司,開始了創業的征程。這家公司就是廣州保利房地產開發公司,也就是保利發展的前身。

今天,13人的隊伍已有7萬人同行,公司總資產已超過萬億元,業務覆蓋百城、走向國際。

保利發展為什么成長得這么快?它的動力來自哪里?

在保利,有這樣一種說法,“軍裝只要穿上,一輩子都脫不下來”。對于企業來說,軍人的優秀品質一旦植入組織,也將是根深蒂固的。軍人有著強烈的使命感和責任感,有著艱苦奮斗團結協作的精神,有著紀律嚴明令行禁止的優良作風,當這些軍旅精神融入到企業文化當中,就會凝聚成企業文化中最內核的DNA,形成了強大的執行力。

另外,地處改革開放前沿的廣州,和充分競爭的房地產行業,也讓保利發展面對時代變遷和行業的調整,持續創新,煉就了穿越一個又一個調整周期的能力。

“保利發展是在市場經濟的浪潮中創立的。在激烈的市場競爭下,必須要想辦法生存??梢哉f,生存這兩個字,貫穿了保利發展從過去到現在的歷史,已經融入到我們的骨子里和血脈中了。”保利發展控股集團總經理劉平說。

1995年,在給南方航空建設職工宿舍項目后,保利發展投入了第一個真正意義上的商品房項目——廣州工業大道保溫瓶廠地塊,即后來的紅棉花園,于1997年11月建成開盤,這是保利發展市場化的標志。

2001年保利集團聚焦主業后制定的第一個五年計劃的核心,就是做強做大保利發展。為此,保利集團打破原來的集團管理原則,變區域化管理為條塊管理,使保利發展成為集團房地產業務的主體。

2002年7月,保利集團啟動股份制改制,將保利發展的前身廣州保利升級為保利房地產股份有限公司,并建立清晰的股份制結構。

保利發展制定了后來以“大十字”聞名業界的全國化發展戰略,即抓住當時城鎮化高速發展的戰略機遇期,從廣州走出去,主要沿著京廣線(縱軸)和長江沿線(橫軸)進行布局,業務快速擴張。

2006年7月,保利發展在A股市場IPO,此后,保利發展又連續進行了兩次股份增發和公司債融資,累計從資本市場融資214億元,這些從資本市場獲取的資金,極大支持了保利發展的快速發展,成為房地產行業的領先企業,在保利的營收和凈利潤的占比也不斷上升。

戰略升級

戰略是企業發展的核心,“精于戰略,長于執行”是保利發展的核心競爭力之一。從2002年走向全國,落子國家中心城市,到十年發展綱要中提出的“大十字”布局,再到對沿海發達省份的滲透,以及隨著西部大開發的節奏開疆拓土,保利發展始終堅持用動態的眼光,著眼于國家發展、行業大勢以及客戶需求,因時而動,擇機發力。

與此同時,保利發展關于多元化的戰略探索由來已久。

2002年,保利發展提出了“三個為主,兩個結合”的戰略定位,以做強房地產主業為主、以中心城市布局為主,商品房以住宅開發為主,將滾動開發收入與物業經營收入相結合,將資本經營與資產運營相結合,牢牢把握住中國房地產開發行業快速發展階段的窗口期,精準依托資本市場,探索多元化發展模式,助力企業第一次騰飛。

隨后,公司將“兩個結合”提升為“三個結合”,強調擴大規模與提升效益相結合,使得企業在行業發展的黃金期,得以快速擴張,在十二五、十三五期間都實現了業績翻番。

隨著行業競爭邁入白熱化的階段,保利發展適時提出“一主兩翼”的戰略布局、“不動產生態發展平臺”的愿景,整合產業鏈上下游資源,尋求第二增長曲線的盈利增長點,首先將物業管理板塊推向資本市場,并在資產經營、大健康、會展、產業金融等領域有所突破。

回顧保利發展的兩翼業務,多數是依靠平臺化進行培育。首先,一線公司最先感知到市場需求中的商機,并在嘗試中打磨出好的商業模式;接著,總部將分散各地的創新實踐進行聚合和甄別,再進行標準化、模塊化的提煉設計,并配給戰略資源和組織機制實現牽引;最后,這一模式將回歸到一線,完成全國化推廣和落地,成為反哺一線深耕城市、整合資源、運營提升的利器。

例如,佛山保利水城是保利發展第一個購物中心項目,最初由華南公司開發運營,慢慢演化為保利商業雛形;物業服務同樣是初期全國幾個區域公司培育,再回到總部形成戰略發展板塊;和熹會從北京公司開發項目中醞釀而生,如今成為保利康養板塊的標桿性產品;和樂教育源自武漢公司對于如何滿足業主對于社區配套服務需求的思考等等。

保利發展控股集團董事長宋廣菊指出,這種“平臺孵化-總部牽引-反哺平臺”的創新業務培育鏈條,在實際培育中比主業拓展需要更多的耐心,但可以幫助兩翼業務獲得市場競爭力和組織生命力。

保利發展的平臺思維,經歷了從組織創新的點狀實踐,到主業產業鏈的線性重組,再到一主兩翼多元化發展的平面延展,最后目標是打造“不動產生態發展平臺”。

保利發展打造不動產生態發展平臺,也是應對市場變化的應時之舉。宋廣菊指出,面臨行業逐漸步入峰值時代,地產開發要實現規??焖僭鲩L,獲取超額利潤,難度會越來越大。推行變革,結構調整,持續發展,成為擺在保利發展面前最重要的實踐課題。

由此,在一主兩翼的戰略布局之上,保利發展思考運用生態平臺理念,將各業務板塊和生產要素有機組織起來,以整合力量突破行業價值鏈天花板,為企業找尋到共生共榮、持續發展的路徑。即,以不動產開發投資為主,以美好生活服務、產業資本運作為兩翼,目標是打造“不動產生態發展平臺”。

劉平在2018年9月保利發展的戰略發布會上也指出,當前,公司面臨的經營環境,有兩個重大的變化。

首先是行業的邊界在延展。90年代的房地產開發,蓋好房子是第一要務,滿足“住”的基本需求。進入千禧年,互聯、社區的理念深入人心,好的物管服務,能為客戶實現資產增值。近十年,大型城市群興起,更新改造、綜合配套、產業運營的需求,呈爆發式增長之態。十九大之后,基于不動產業務,如何去構筑客戶的美好生活,這個問題的解答,又重新定義了行業邊界。

另一大變化,是發展動能在變化。在房地產調控的推動下,新的商業邏輯在形成,從需求端來講,新一代的中國青年重視物理居所的品質,也關注個性服務的品味。從供給端來講,新一代的中國城市群,必定會出現領跑世界的城市群經濟圈,在有限土地的約束下,從城市核心、近郊到城鎮的“同心圓”開發模式、存量物業的價值挖掘,以及“不動產+”的產業創新,將是兵家必爭之地。

在劉平看來,需求端,供給端共同形成了行業新的發展動能。在市場經濟、資本運作、國家戰略的牽引下,不動產生態,將呈現出萬物向陽、生生不息的景象。

“企業要生存壯大,一定要用謀發展的眼光,用做平臺的思維,主動鏈接、主導整合、主推賦能,把產業的邊界打通,將資源的價值提升,進化成‘不動產生態的神經網絡’。”劉平說。

在此背景下,保利發展提出了“不動產生態”的概念。劉平解釋說,在美好生活的藍圖中,以不動產投資開發為原點,立體延展出一個“生態球”:縱向是產業鏈的延伸,打通投資、設計、施工、代理、銷售、物管、產業鏈金融等全鏈條服務。橫向是不動產業態的擴展,在住宅、寫字樓、酒店、購物中心、場館、產業園、主題公園等物理場所內,提供居住、商務、文化、娛樂、康養、教育、產業經營等綜合服務。

“這兩條主線包裹的空間中,這個生態球通過人才、資本、科技、信息的鏈接,形成了一個共生共榮、和諧發展的有機系統。”劉平說。

戰略升級后,保利發展將以不動產開發投資為主,以提供美好生活服務、實施產業資本運作為兩翼,把保利建筑、保利物業等11個板塊,升位為與保利發展平行發展的業務單元。

轉型升級初見成效

自2018年再次戰略升級以來,保利發展的不動產生態發展平臺初見成效。

保利物業是保利發展綜合服務的核心組成?;?0多年傳統物業服務經驗的沉淀,保利物業緊抓國家“放管服”改革和“鄉村振興”政策機遇,與政府共同探索出了一條“三位一體”的新型管理之路,并在2018年成功打造了保利公共服務平臺——鎮興中國。

2019年,隨著保利物業“大物業戰略”的發布,保利公共服務運用精細服務和社會治理融合的思維,將美好生活的場景從社區延伸到城市,從高校到醫院,從公共交通到特色小鎮,已經開始逐步顯示了大物業的概念和空間,創新了物業行業發展的新賽道。

保利物業總經理吳蘭玉告訴記者,提出“大物業”戰略,相當于是兩個方面的突破。第一是從業主到更廣闊的服務對象的突破。吳蘭玉表示,以前我們都認為,業主才是物業公司服務對象?,F在我們發現,需要物業服務的領域太多了,政府、企業、學校、軍警后勤、景區、產業園等都需要,服務內容甚至包括水質檢測、環境監測、路燈管理等等。

第二是從住宅到城市管理和城市服務的突破。“我們當時的想法是,如果還在住宅領域競爭,上升的空間就比較有限了。想要做大的話,必須要找另外的賽道。我們就提出了公共服務的板塊,從社區走向城市,可以在960萬平方公里的基礎上,去暢想我們公共服務的場景。”吳蘭玉說。

浙江嘉興市嘉善縣西塘景區,就是保利物業提供公共服務的一個典型案例。吳蘭玉告訴記者,西塘景區附近的住宅小區,保利物業提供了優良的服務。但是景區的管理則不盡如人意。通過與當地政府的合作,保利物業接手了景區的管理,對景區的環境,不規范的商戶,包括販賣景區門票的黃牛黨等,都進行了治理,景區的面貌煥然一新,助力景區從4A升級到國家級5A,門票收入也大幅提升。

如今,保利物業公共服務由浙江嘉善起航,深入上海、山東、北京、重慶、遼寧、四川、新疆、陜西、湖北、安徽、江西、廣東等省市,拓展全國版圖。截止2019年底,公共服務在管面積突破1.4億方。在管公共服務項目已經覆蓋全國22個省/自治區/直轄市,項目數達到266個。

2019年,保利物業實現營收59.67億元人民幣,同比提升41.1%,實現凈利潤5.03億元,同比提升49.7%。在管面積達到2.87億方,同比提升50.6%。2019年12月19日,保利物業功港股上市。成為港股IPO融資規模最大、發行PE最高的物業公司,實力位居央企物業行業第一。

保利健康產業投資有限公司(以下簡稱保利健投)是保利發展承擔央企社會責任、推進健康板塊發展的核心平臺。目前,保利健投以康養為戰略實施切入點,深耕健康產業投資及運營,已在北京、上海、廣州、成都等城市重點開展養老類項目深耕和衍生業務拓展,形成了京津冀、長三角、珠三角、川渝區的全國業務布局,未來還將從高端體檢、康養護理等方向切入,形成國內一流的健康服務品牌。

在養老服務方面,經過多年的運營服務積淀,保利健投形成了完整的養老機構運營、服務標準化體系,目前,旗下3家養老機構通過了民政局五星級養老機構現場評定。同時以中高端養老機構“和熹會”、公建民營機構“銀福苑”為核心,輻射周邊社區、提供居家養老服務,“三位一體”的品牌矩陣初步成型。

據保利健投總經理王力力介紹,目前保利健投已經建成投運的7個養老項目,大都已實現70%以上的入住率和盈利。目前根據保利發展的要求,正在開展項目的儲備,和新項目的開工及開業。

王力力告訴記者,養老產業具有公益屬性,不能以賺錢為唯一目的,但是企業要實現正常的運轉,需要有盈利的能力。“所以保利健投沒有采取快速擴張的發展模式,而是選擇扎扎實實做好運營,跑通盈利模式,單點實現盈利,再進行復制,以確保企業的可持續發展,并打造符合中國特色的養老模式。”

保利發展不動產生態發展平臺的其他業務板塊,也在陸續孵化和培育中。

信?;鹜ㄟ^整合金融和產業資源,積極發揮地產金融的協同效應,將產融一體化做深做透,為投資者創造持續、穩定的投資回報,在國內地產基金行業處于領先地位。保利商業通過多年自有完整產品體系的開拓運營,因地制宜地打造非標化綜合商業體,實現了高低配品牌規劃,并擁有隨需配置的運營能力。保利重工院作為“工程全產業鏈綜合性技術服務商”,廣泛從事建設工程設計、勘察監測、工程監理、技術咨詢,在工程勘察監測行業、地鐵監理等方面走在行業前列,BIM技術、工程自動化監測、勘察信息化等技術達國際先進水平。保利數碼統籌建設基于“物聯網和大數據”平臺的保利發展“智能家居•智慧社區”生態,實現一個物聯網平臺、一個數據中心、多個業態、N種應用,根據需要任意設定智能場景,升級服務體驗。

“保利發展將賦予這些產業更廣闊的戰略空間,更開放的市場機制,加速業務的成長。”劉平說。

相關新聞:
山西麻将扣点点代理 江苏快3开奖快结果 登海种业股票 河北福彩彩票恢复时间 山东11选五任2免费计划 上海理财平台 网上五分彩可靠吗 江苏十一选五开奖结果一定牛走势图 双色球玩法中奖规则 内蒙古快三基本走势一定牛网 炒股什么叫内盘什么叫外盘